转发——验房知识全集

OUR奥华 · 发表于 2015-5-25 19:24:48

由于众多业主对于验房知识的缺乏，我公司受新老客户的建议和要求，在这里给大家具体讲述一下验房的知识，让大家也能做到简单的验房。

下面给大家讲述验房的相关知识：
一、为什么要验房？

首先，买房置业是人生的一桩大事，为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的，可是对于大多数购房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。

房屋作为一种特殊的商品，势必存在各种各样质量问题，但由于房屋的构造包含了诸多的专业知识，因此并不是每一位购房者都能清楚的掌握。交房程序如何？常见的交房陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？而这些问题如果被无视，就有可能给购房者造成损失或在日后的使用中带来不必要的麻烦。

二、什么时候验房好？

1、最好的时间是在业主办理入住手续之前，由专业人员随同业主一同前往，对业主所购物业进行验收。在这个时间点验收的好处主要体现在：经过专业的查验后，一方面可以帮助业主发现房屋存在地问题，另一方面便于业主在办理入住手续时可以直接向物业公司或开发商提出整改。如果存在重大的质量问题，业主可以要求开发商限时整改，并可要求开发商承担逾期交房的违约责任。

2、业主入住后，同样可以邀请专业人员为您提供验房服务。通过我们专业的检测，帮助业主发现房屋存在的问题，以便业主及时通知物业公司整改，同时我们把一些可能产生影响的问题告知业主，并告知业主如何在日后的装修中加以弥补。

三、验房前后遇到问题怎么办？

问题一：未能按时交房怎么办？

按合同约定，开发商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。开发商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与开发商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。

问题二：开发商证书不全怎么办？

验房前应要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。

时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。

对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

问题三：被要求先签文件后验房怎么办？

先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。

对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。

问题四：开发商“大事化小”怎么办?

对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，并拍照将有关问题一一记录。

问题五：小区配套不齐全怎么办？

验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。

对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。

问题六：巧立名目乱收费怎么办？

虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。

对策：收房时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。

另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。

在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。

四、验房需要哪些工具？

首先让我们列举一下专业验房工具：

1、量具：3m盒尺、25～825px直角尺、50～1500px丁字尺、1m直尺。

2、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“+”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W）；小灯（白炽灯10－15W）。

3、辅助工具：镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔。

4、验房专用工具：JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；激光测距仪；激光水准仪等。

眼看为实，可能大家在看房时会想亲自检验一下房子的质量，但由于很多专业工具不易购买，下面和大家讲述一下自主验房时可自备的工具：

1、准备验电插头一支，用于检测电路状况;（或一个有亮灯提示的插座）

2、准备响鼓锤一支，用于检测墙面空鼓;(市场上不容易购买，可用实心细金属棒代替)

3、准备几支白色粉笔，用于现场标记。(切勿使用彩色粉笔，避免腻子披刮后反色);

4、水盆或小水桶一个，也可向物业借用。用于检测水龙头是否通畅及水压状况，检测排水管道是否通畅;

5、废报纸一张，打火机一个，用于检测烟道排风是否通畅;

6、手电筒、小镜子各一个，用于光线不好或肉眼无法直视的部位;

7、准备5米或7.5米卷尺一支，用于测量;

8、准备记事本一个，圆珠笔一支，用于记录;

9、塑料袋若干、橡皮筋若干，用于验房后封闭排水管道。

五、验房需要哪些步骤？

由于专业验房的步骤繁多复杂，在这里就不一一列举了，下面主要给大家讲一些重要并容易实施的步骤：

1、检查墙面是否有空鼓现象

空鼓现象由于其隐蔽性，往往是被广大业主所忽视的。但墙面空鼓如果没有及时发现并处理，对日后的装修工程将极为不利。墙面空鼓是日后墙面基层材料龟裂、脱壳的主要元凶。所以检查墙面是否有空鼓现象一定要细致认真，所有墙面一定要逐一排查。如果您家出现空鼓现象比较严重，其他家也往往存在同样问题。在集中收房阶段，地产商会集中给予解决。

检查墙面空鼓的方法是，用响鼓锤匀速扫过墙面，聆听墙面的响声。“响声沉闷”，证明墙面抹灰层下无空鼓。“响声清脆”，代表墙面抹灰层下有空鼓。发现有空鼓现象的墙面要细致检查出空鼓整体区域，用粉笔标记出空鼓范围。

2、电路验收