酒店融资拧开新龙头：首个reits将诞生香港

远行的心

日前，富豪酒店(0078.HK)宣布已向香港证监会申请，分拆富豪产业信托上市。有消息称，该申请已获批。

　　这将是香港首只酒店REITs，同时也打开了中國酒店业融资方式新的一页。

　　远东发展(0035.HK)和长实集团(0001.HK)及和记黄埔(0013.HK)都是继富豪酒店之后可能排队进行REITs(即房地产投资信托基金Real　Estate　Investment　Trusts)融资的酒店概念企业。

　　REITs融资风潮刮入中國酒店业

　　有消息称，4家银行已签署为富豪酒店筹组银团，分别为荷兰银行、德银、美林及　Sumitomo　Mitsui　Banking　Corp.。

　　富豪酒店的目标集资额约为7亿至7.6亿美元。相关销售文件称，富豪产业信托2007年派息率为5.2%，计划于12月5日正式路演，拟于12月14日定价。该信托95%的股份将售予机构投资者，其余5%作为零售部分，这次招股并有10%超额配股权。

　　该集团表示，将实行重组，初步将旗下5家酒店资产，转让予富豪产业信托，预期出售作价不少于140亿港元。富豪酒店拟分拆上市的5家酒店为富豪香港酒店、富豪九龙酒店、富豪东方酒店等，总资产约148亿港元。

　　“起初，亚洲的REITs大多还是单纯的房地产投资业务，比如目前，香港市场共有4只REITs上市，包括领汇、泓富、冠君产业信托(2778.HK)及越秀房产信托(0405.HK)，但是慢慢地，这股风潮刮到酒店业了。”任职于锦江國际集团酒店事业部的酒店业资深分析专家赵焕焱告诉《第一财经日报》。

　　赵焕焱认为，由于酒店的收入受季节的影响，波动性较大，酒店市场的周期比零售物业及写字楼短，酒店REITs最少须提供6％以上的收益率才具有吸引力。

　　“由于预期香港酒店的房租每年有两位数增长，而出租率也将维持在八成以上，加上香港每年的展览业务不断增长，投资银行界对酒店业产生了兴趣。”

　　德意志银行和汇丰银行将担任远东发展保荐人，分拆的资产涉及香港7家三至四星级酒店，分别为湾仔丽都酒店、中环丽都酒店、兰桂坊酒店等。另外，长江实业与其控股近50%的和记黄埔有限公司共同成立了一家合资公司，负责运营两公司名下的酒店业务，把价值180亿港元的香港11家酒店中一部分权益以REITs形式于香港申请上市，长实已经委任麦格理银行出任分拆的保荐人。

　　REITs可合理避税

　　据有关专家介绍，发行REITs不需要3年盈利业绩，也不需要土地储备，只要具备能够产生稳定租金收入的物业即可。此外，REITs股票的风险较低，股票的流动性较强，公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易；未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。另外，RETIs还有不受募集时间和募资金额限制的优点。

　　“合理避税也是REITs的一个优势。”发行全球首只服务式公寓酒店REITs的新加坡雅诗阁集团高级副总裁兼雅诗阁國际(中國)董事总经理罗臻毓接受《第一财经日报》专访时说。

　　新加坡和香港都对REITs免征公司所得税，新加坡对于投资于REITs的股东还免征个人所得税。此外，中國内地REITs在新加坡上市可在两个國家间只缴一次税，新加坡方面免征3%的印花税。

　　雅诗阁在新加坡本身就是一家上市公司，进入中國市场的初期，对大多数物业以管理输出、少数物业投建的形式发展。“我们后来制定了一套可以循环产生利润的融资模式，即由雅诗阁上市公司方面投资、收购在华酒店的物业，并进行管理，待该酒店运作成熟并产生稳定回报率之后，我们将这类物业转入今年3月成立的雅诗阁REITs之中，通过出售物业回笼的资金又流向雅诗阁上市公司旗下，可以用于下一轮酒店扩张。”罗臻毓介绍。

　　雅诗阁REITs成立之初拥有中國、印度尼西亚、菲律宾、新加坡和越南5个國家的12家物业，总资产额达8亿多新元。中國有4家物业被归入REITs。

　　在过去的9个月内，雅诗阁集团已经在中國投资了2亿多新元。业界认为，雅诗阁未来可能会在成本较低的中國二线城市开设简约的商务公寓酒店品牌馨乐庭。

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　　酒店业融资方式日益多样化

　　热钱涌入中國酒店业的方式多種多样，大致可分为上市、私募集资、引入境外风险投资、银行贷款等。REITs的出现可说是让酒店业投资者又多了一種融资方式。

　　如家、锦江酒店、海航饭店以及开元酒店谋划采用的都是上市融资，而新宇之星则是借壳上市。

　　比较有意思的是天津泰达國际酒店集团有限公司计划采用的是反向收购在美國上市路径。另外，广州岭南國际企业集团有限公司表示正在计划引入境外战略投资者，不排除今后将岭南國际作整体上市的打算。而万达由于政策限制，计划将原先的REITs融资方式改为CMBS(商业房地产资产证券化产品)，向國外投资者发行债券。