“信托”合同曲线进行

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最近两年，舒可心一直在进行他的信托合同试验，据他介绍，目前共有三个小区在推进。2006年年中，舒可心作为亦庄某小区业委会顾问，启动了和该小区物业公司的合同谈判。业委会方面的意见是，根据合同法，业主大会是物业管理合同的主体，几乎凡事需要启动业主大会才能起诉物业，所以，这样实际上无法保护业主的公共利益，而单个业主也很难就物业服务不到位进行起诉。

　　“信托”合同遭物业抗拒

　　舒可心进行的信托合同试验，则在一定程度上，实现了单个业主对物业管理公司的有效监管。而根据信托法，合同的主体是每个业主，无须启动业主大会，每个业主都有法律救济的机会，同时，依据信托法最大的好处是：一个人起诉后的结果，能让其他未起诉的业主也跟着受益。

　　舒可心介绍，信托合同所提及的诉讼并不一定要起诉物业公司，而是要保留这種威慑力。因为根据信托法签订的合同，物业公司是“做多少事花多少钱收多少酬金”，如果没有做或没有做到位，只是不收取相应的物业费与酬金而已，并不承担损失。这对于物业公司而言也是很公平的。

　　但该合同一开始遭到物业公司的抗拒。在2006年9月的一次会议上，物业方面认为，信托法应用不普遍，存在风险，不愿意第一个“吃螃蟹”。希望根据合同法签订物业合同。12月16日，物业公司再次表示，业委会的《信托法》合同，对业主和物业都具有毁灭性的危害。合同一旦实行，再好的物业公司也会最终面临“下岗”的局面。数月谈判下来，未有明显进展。

　　双方妥协曲线“信托”

　　“比较乐观的是，该物业是一家很专业的公司，愿意去研究我们的合同，并进行谈判，”舒可心说，经过数轮磋商后，双方在交换意见、互相理解的情况下，均做出了妥协。业委会将信托合同改为委托合同，这与信托相比有两个缺点：一是信托合同双方平等，一方不能随意解除，而委托则可以，业委会打算以合同对此进行约束；二是信托的共有财产所有人都享有该信托权利，而委托则是只有委托人才可以享有权利，这方面，业委会也可以通过相关制度设计进行救济。

　　据透露，目前，物业公司已经从情感上认同了信托，双方达成了基本共识。

　　据介绍，目前，该小区物业管理信托合同的细节还在谈判过程中，包括物业费的评估、酬金的计提比例等，都需要业委会和物业公司进一步合作、磋商，最后提交业主大会表决。“这是比较顺利的一个，”舒可心说，在其他两个小区，信托合同遇到了很大的障碍，首先是业主的自治组织能力太弱，缺乏信托的理念，有的业主甚至只是想选个“好皇帝”，替他们掌管小区。再加上市场上缺乏有诚信的物业管理企业，业主无法信任这个模式。“在目前推进信托合同还是比较困难的。”舒可心最后这样说。

　　物业管理主体需要回归

　　长期以来，人们一直认为，物业管理是一種服务，由业主和物业公司按合同约定，物业提供服务，业主向物业公司交纳物业费，二者之间是一種买卖关系，很少有人会去想这样对不对。当纠纷产生时，业主们才发现，自己无法主张权利，甚至，连物业做了些什么、提供了什么服务都不清楚。

　　物业公司作为市场主体，谋求利润是其最终目标，在现有“包干制”物业管理模式下，业主交纳的费用已经成为企业的营业所得，物业公司很容易通过降低服务水平、减少项目，来增加其利润，但对业主而言，服务标准不达标，权益受到侵犯，却难以采集证据主张诉讼，救济非常困难。而物业公司却可以以“事实服务”、“欠费”轻易起诉单个业主。

　　从本质上讲，物业管理是业主通过合同的形式委托物业管理公司，对其居住小区物业进行管理和服务，物业管理公司是由业主聘请的专业管理公司，管理小区的权利属于业主。“当前物管纠纷的根源在于，混淆了物业管理主体和管理服务提供者的区别，使得物业公司身兼二职，矛盾突出。”有业内人士指出，物业管理“信托合同”，在一定程度上可以实现保护业主合法权利的可能。