房地产信托：银监会政策“严冬”下绝地反击

tacoo1990

9月旬，银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(简称212号文)，将近年来该行业主流业务的房地产信托逼上了绝境。因为这一文件进一步规范了房地产信托产品的发行条件，将占到该类信托80%以上的负债型贷款信托的门槛提至与银行贷款条件“等高”。其时，业界人士普遍预测，该政策将令信托公司的房地产业务进入“严冬”。然而，时隔一个多月，房地产信托计划发行却出人意料地火爆。

　　 利益驱动与政策博弈

　　 据用益信托工作室的最新统计，今年11月全國各信托公司所发行的信托产品中，房地产信托仍为主流信托产品，其中投资于房地产的信托计划16个，资金规模28.9亿元，分别占11月全部信托计划的30.7%和44.26%。这些房地产信托产品的平均规模为18062万元，平均信托期限为1.93年，平均预期年收益率为4.85%。

　　 以上统计数据表明，11月份信托产品的投资领域在经过10月份的短暂调整后又恢复了原状，其中房地产信托的占比不但没有减少，反而还有所提高。从11月份的16个房地产信托产品来看，贷款类房地产信托仍然占绝大多数，有12个，股权投资只有3个，不定资金运用方式的1个，房地产信托的资金运用方式并没有出现大的变化。这说明，银监会“212号文”对房地产信托的影响只维持了一个月，就在强大的市场需求和利益追逐面前变得脆弱起来，这让大多数预测人士大跌眼镜。

　　 信托业资深人士李认为，出现这样的情况，最主要的原因是经过这两年来的发展，信托这个金融工具已逐渐被开发商所认识和接受，特别是当前房地产信贷的持续收紧，加上受到欧美及亚洲各地房地产投资信托基金(REITs)热的影响，使得房地产业纷纷看好信托。另一方面，经过这两年的项目实践，部分信托机构逐渐壮大和成熟起来，在适应政策变化和项目选择上更趋于理性。但由于当前房地产信托仍然是一種私募性质的集合计划，具有很大的局限性，远远不能满足房地产融资的要求。自开始对房地产业进行宏观调控以来，资金链日趋紧张的房地产商从银行贷款越来越难，而房地产信托也开始变得日渐火热。信托公司经常能接到“没能在银行找到钱，掉头过来找信托”的房地产融资项目。

　　 尽管房地产贷款类信托产品的市场需求极其殷切，但央行高层有关人士却对此不以为然。“现在的房地产信托大多做成了负债产品，这一来并不是房地产信托的主流发展方向，二来通过信托的方式给房地产项目贷款，信托产品实际成了银行信贷的替代品，当然，风险也随之转移过来了。”这表达了银行管理层对这一金融产品的担忧。

　　房地产信托何以火爆

　　 近两年来，房地产信托计划发行增加相当惊人。去年全年，全國房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，将近翻了一倍。业界人士预测，今年房地产信托仍有可能继续大规模增长，甚至翻番。那么，为何房地产信托产品受到开发商们的如此青睐？这首先要从中國房地产企业的开发模式说起。

　　 长期以来，中國房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。在资金融资方面，开发商通过借贷银行资金、占用建筑商资金、使用购房者预售款资金，完美演绎了自有资金“四两拨千斤”的技巧。但是，较大的财务杠杆同时也隐含着较大的财务风险。一旦出现资金链断裂，房地产商由于自有资金少而无法为债务清偿提供合理保障。这样，银行的贷款资金实质上承担着房地产商的开发风险。由银行这样的金融机构承担房地产开发商的开发风险显然存在着利益责任不对等的现象，不利于房地产行业发展。央行121文正是在此背景下出台。

　　 在央行121文实施后，各商业银行普遍加强了对地产商开发贷款和流动资金贷款的放款门槛与监管。特别是去年“8·31土地大限”(城市房地产商业用地禁止协议转让的期限)之后，许多史N杏械氐闹行】?⑸唐毡楦械阶式鸪越簟Ｕ庵饕?且蛭??敌型恋毓??灰字贫群螅?紫仍谀玫厣暇偷谜娼鸢滓?厥低叮??业丶劭畹秸室灿惺奔湎拗啤Ｔ诔绦蛏希?挥心玫降睾笠?胁庞懈?笠捣糯?目赡堋Ｒ虼耍?梢运翟谝?行糯?胪恋卣?咚?丶费怪?拢??⑸堂嵌宰式鸬目是笠斐Ｆ惹小７康夭?磐姓?窃谡庋?谋尘跋掠υ硕??