投资房地产信托产品，收益８％风险有多大？

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由于受央行的调控，各地房地产企业顿感资金紧张!面对火爆的市场和诱人的利润，它们迫切要在银行贷款途径外寻求“补血”。

　　于是，从北京到广州、从成都到上海，房地产信托在东西南北各大城市火爆上演，平均6％、甚至高达8％的投资收益，惹得人头攒动，期期热销。同时，还有更多“饥渴”的房地产老板正在各个城市为投资者准备着“房地产信托的盛宴”，等您光临。

　　投资房地产信托，让地产老板帮你赚钱!

　　自从央行在2003年6月13日出台 “121号文件”对房地产开发商提高信贷门槛后，不甘心束手就擒的开发商们被迫到处寻找新的资金来源。在这種背景下，房地产信托正以燎原之势迅速风靡全國，成为理财的一个新富矿。

　　静悄悄的产品火辣辣的卖

　　当人民币理财、外汇结构存款、货币市场基金的宣传海报满天飞的时候，有一款理财产品正悄无声息的热卖——房产信托。

　　坐在记者面前的王先生刚从北京赶回来，一落座就高兴地说，“投资两年，每年的收益率是6.3%，有國企作担保，这次投资很值。”

　　王有着江南人特有的精明，总是在一般人的前面发现盈利机会，“投资跟做生意一样，要能提前半步发现机会，而不是同步，这样才能享受到最大的收益”。

　　这次他买的是北京丽江新城的房产信托计划，一出手就是200万。

　　据他讲，虽然房产信托不能在媒体上搞推介活动，但通过口口相传，卖得非常火，像他这次购买的信托，50万元以下的还需要预约等待，而且不保证能买上。

　　据报道，湖南信托公司推出的“长沙经开区项目集合资金信托计划”上市第一天，投资者就排起了长龙，人数之多把信托公司的人给吓了一大跳。中信國安“第一城”第一天的发行额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80%，最大一笔个人投资为600万元。

　　上海一家私企的财务总监吴女士谈起信托也是滔滔不绝。她投资股市已有数年的历史，因亏损严重被迫出局。后来，看到爱建信托推出了“上海外环隧道项目资金信托计划”(这是城建的重点项目，得到了上海市政府的大力支持，年预期收益率在5%以上)于是亲自跑到黄浦江边实地看了看。回头想想股市的惨象，她于是在发行的第二天就认购了该产品。后来隧道提前建成通车，又有机构愿意收购外环隧道全部股权，信托公司提前结束了该信托产品。整个投资期不到一年，计算下来收益率达到了7％，比预期收益率高出了2个百分点。从此，她投资信托的热情一发不可收拾。

　　这样一个没有任何公开宣传的产品，凭什么聚集了这么多的人气？

　　“答案很简单，现在非常火的人民币理财产品的最高收益率也不过是3%，而房产信托预估年收益率都在4%以上，6%是平均水平，高的甚至达到了8%。高收益就是一切!”某银行的理财师马经理这样说。

　　“喝汤要喝头啖汤，因为第一锅的汤非常鲜。投资亦如此。”一位职业投资人这样讲，“市场的新题材出现时，了解的人比较少，相应的投资获利空间就大。现在投资房产信托就是在喝头啖汤。”

　　宁先生的房产信托经

　　北京的宁先生在朋友圈里非常有名，不仅仅是因为他兴趣广泛，更重要的是他投资眼光非常独特。

　　最近他又做了一件让大家大跌眼镜的事情:

　　他前几年在亚运村花200多万买了一套房子，费了很多心血搞装修，有洒满阳光的大客厅、舒适的卧房，大家聚会都喜欢去他家。但现在他一转手就卖了出去。

　　就在大家非常奇怪的时候，他转身又回租了过来继续享受阳光!

　　在请他去茶馆饱饮一通茶后，他才向大家透露了他的想法:

　　从投资的角度看，房产首先是一種可以投资并可带来回报的资产，其次才是一種消费品。到底是该买进自用还是应该卖出再租用，关键要看投资的预期回报率。在租金看涨，房价看跌的情况下，应当买进房产，持有消费或出租，用租金收入再买房，这就是平时所说的“以房养房”。如果情况相反，房价上涨，租金下跌，特别是租金收益率下降到预期收益率以下时，卖出房产然后再租进使用，这时就比较合算。

　　现在那套亚运村的房子市值增加了20％，如果不卖，看起来是赚了，但实际上可能是吃了亏。接着，宁先生给大家算了一笔帐:卖出房子，扣除系列交易成本(契税、装修折旧)，净获利35万，反租回来，月租4000元，35万扣除年租金支出，剩余30.2万。國外成熟市场房屋出租的利润率大多只比本地银行存款利率略高，北京的租金还有进一步下调的空间，获利可能会更大。这样一来，既套现了房产升值的部分，又不影响继续享受，何乐而不为？

　　有朋友问，如果房价继续上涨，再晚些时候卖出，岂不是能赚到更多的利润？

　　宁先生抿了一口青山绿水，笑着说，“早就考虑到这个問題了，所以我买了200万的房产信托来对冲房价继续上升的风险。”

　　这是怎么回事呢？

　　原来，房产市场有买卖、租赁和信托三个不同子市场。房屋买卖所交易的是产权，或者说所有权，租赁市场所交易的是使用权，信托市场则是收益权，这个三个市场虽然价格变动相对对独立，但都依托在房产上，之间还是有高度的相关性，因此可以通过在不同市场上的不同的操作来避免风险，获取最大的效益。

　　宁先生以自己为例解释到，当卖掉房产又担心涨价时，通过购入房产信托，可避免房价继续上升带来的收益损失，同时大大提高了资产的流动性。因为房产信托是将募集资金形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托资金以债权或股权的方式注入房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

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