私募

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万年花城融资的第一步，是股权融资(私募)。但私募的目的是为了给后续的融资提供更好的支持。

　　“在地产公司里，目前心情像我这么轻松的财务总监估计不会很多。”谈起万年花城项目，北京万年投资集团的财务总监、北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理贾维光如是说。

　　从2002年3月公司成立以来，万年花城接连经历了“8·31”土地大限等重大宏观调控政策的变化，但依然显得游刃有余。究其原因，贾维光认为得益于万年集团从项目一开始就做了务实而完善的投融资规划。

　　万年花城项目地处北京西南三环花乡地界，占地面积约82公顷，规划总建筑面积约200万平方米，总投资预计为60多亿元人民币。从2003年开始开发，预计2008年全部建成，目前一期已经销售完毕，二期正在销售中。

　　在万年花城项目上，万年集团先后运用了私募、银行贷款、信托三種融资方式，同时也是國内第一个发行两个信托产品的房地产项目。

　　融资路径

　　在准备开发万年花城项目过程中，万年集团首先做到“知己”，“从一开始，我们就对融资路径做了详细地研究。”贾维光对记者说，“经过详细测算后，我们估计整个项目大约有5亿元人民币的资金缺口。”

　　对各種融资渠道进行了认真的对比分析，“当时认为，主要有银行贷款、上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等途径或形式，但上市、发行债券、产业基金等似乎很难实现，因此最终进入视野的是银行贷款、股权融资和发行信托计划。”

　　融资路径的第一步，是股权融资(私募)的顺利完成——首钢集团加盟。

　　“这也是开发万年花城项目中关键的一步。”贾维光表示，正是由于首钢集团的进入，万年花城房地产公司后续的银行贷款和信托融资才得以顺利进行。

　　但在私募之前，贾维光最先接触的却是银行和信托机构。

　　原因也很简单，“在上述融资渠道中，银行贷款的资金成本是最低的，我们最希望的(资金来源)还是从银行贷款。同时，由于项目需求的资金较多，需要多渠道融资，发行信托计划也在考虑之列。而想成功得到银行贷款和发行信托计划，就需要知道银行和信托机构看重什么，看自己还欠缺什么，还有哪些方面有待完善。”贾维光说。

　　贾维光与银行、信托机构交流的结果之一，就是发现企业在金融机构的资信力和担保单位的资信能力，是银行是否放贷以及信托计划能否成功的重要因素，这也成了万年集团最终选择首钢集团进行股权融资的关键所在。

　　贾维光透露，当时并不是只有首钢可以选择，包括复地在内的数十家企业都希望能和万年集团合作。但考虑到在北京银行圈内的品牌可信度和资信能力，首钢最终胜出。

　　“我们和首钢的合作协议之一就是要求首钢总公司为万年花城项目提供高达5亿元人民币的融资担保。”

　　随后，万年花城房地产公司相继从农业银行获得2亿元人民币贷款，通过中诚信托和新华信托分别募集1亿元人民币和6000万元人民币的信托借款。上述贷款中，贷款担保方均为首钢总公司。

此后，作为万年集团和首钢进一步合作的产物，万年花城房地产公司于2004年7月28日增资到17500万元人民币，公司大股东为万年投资集团子公司北京万年永隆房地产开发有限责任公司(出资比例为50%)；首钢总公司的子公司北京首钢房地产开发有限公司(出资比例为40%)是第二大股东。

　　时间匹配

　　在规划多渠道融资的同时，万年花城房地产公司十分注重贷款时间上的安排，通过合理地安排贷款还款时间和期限，避免出现还债高峰期，总共3.6亿元人民币的贷款资金的还款期限共分四个时间档，跨度从2005年3月份直到2006年6月份。

　　其中，2004年从农业银行获得的2亿元人民币贷款分为两期发放，贷款期限均为2年，每期额度均为1亿元。而由中诚信托发行的、规模为1亿元人民币的“北京万年花城贷款项目集合资金信托计划”于2004年4月28日设立，期限为两年，还款期为2006年4月份；由新华信托发行的、规模为6000万元人民币的信托计划于2004年12月21日设立，期限为2.5年，还款期为2007年6月。

　　从目前的项目进展情况和资金回收状况来看，万年花城房地产公司还债压力并不大。公司2004年度财务报表显示，截至2004年底，已收到购房款大约6亿元人民币。据万年花城房地产公司副总经理黄玺庆介绍，万年花城三期玫瑰苑继6月份完成1.2亿元的销售额后，7月又签约销售1.38亿元。

　　“按原先的计划，到2004年底，土地出让金大约需要2个亿左右，但‘8·31’的出现，使得土地出让金实际缴纳了4个多亿。好在原先方案做的比较保守，留有很大余地，因此尽管多缴纳了2个多亿的土地出让金，去年年底公司账户上还有3个亿的现金。”贾维光告诉记者。

　　正因为如此，中诚信托在今年2月1日给投资人所做的“信托财产风险状况动态分析季报”中指出，尽管2004年底，万年花城房地产公司资产负债率为88％，比上年度增长18％，但主要原因是2004年度万年花城项目开工量增加以及拆迁力度加大，导致企业对资金的需求增加，增加了企业长期借款；同时根据财政部会计准则规定，房屋销售款目前尚不能在会计报表上确认收入，导致企业利润为负数，这两个因素导致企业的资产负债率略有增长，“但这对企业的偿债能力影响不大。”

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