在邓州，为什么小开发商的房子不敢买？

邓州门户网鸭鸭 · 发表于 2021-2-19 13:53:22

“小”开发商的房子为什么不敢买？

如题，众所周知的原因是资金和实力，不过这两点说法比较模糊，今天我来细化分析一下小开发商的项目到底存在哪些风险。

首先，“开发商”这个名号不是随随便便拿了一块地就能冠上的，从拍地前对周边买房群体、消费能力的需求调研到拍地后对应人群的产品定位、小区布局、户型规划，是考验开发商功力的第一道关，笔者见过太多消费群体定位偏差导致项目难卖的案例，市面上那些断代的户型产品基本都是小开发商项目的，没有与时俱进就得被市场淘汰。

其次是建筑方的招标、选择，小开发商往往内部是一言堂，关系至上，对工程方的施工资质、履历的把控根本谈不上制度可言，许多是挂靠资质的民间建筑队。很多时候对比一下那些大开发商项目工地的整体规范程度，就能反映出很多管理问题，无论品质还是安全都不可同日而语。

还有融资能力，别总想着一个开发商从拿地到交房都是靠自有资金和销售回款铺路，从抵押贷、过桥贷到开发贷，大部分项目都是这么过来的。某些项目为什么烂尾，就是因为自有资金枯竭，还没有融资能力，销售回款速度又慢，房企一步步被资金链拖垮，坠入深渊。

融资渠道和融资成本控制是小开发商不具备的能力，也就意味着抗风险能力基本为零，遇见市场转冷凉凉的可能性就更大了。笔者今年见过有一个项目卖房赠送车位，其实就是以业主的名义贷款9万，开发商还车位的月供，连这点钱都看得上，甚至要借业主之手融资，那资金有多紧张就显而易见了。

操盘水平也是一些小开发商的硬伤，对工地工程进度和质量的把控是一大难题，大开发商常见的做法是先开建一两栋，快速建个四五层申请到预售证就开盘卖，卖完再开工新楼栋，原来的放慢速度慢慢盖，这样卖一栋开一栋，资金可以流转开。

小开发商一般经验不足，甚至内部管理层没有几个内行。曾经见过对自身实力严重估计失误的小开发商，同时开建整个社区三十几栋楼，全部楼栋封顶了结果开发商资金断裂了，而大部分房子还没有销售回款，只能说是自己把自己作死的。

还有营销策划，大部分小房企都是请代理公司，一两家甚至多家，内部赛马比业绩。小开发商本身品牌竞争优势不足，有的产品、户型难卖的，更是频繁更换销售团队。要知道销售回款速度和工程进度之间是相辅相成的，一环跟不上步步就跟不上。

最后，还有物业，没有自持物业只好找大物业公司进驻，这是很多小开发商惯用的，但是很多业主不买账。毕竟聘用外来物业的可以预见的后果就是后期交完房有遗留问题开发商和物业互相推诿，不作为，维权都不一定能找到正主。

一个合格的开发商，从拿地到最终交房物业管理，一系列流程下来好几年，极其考验运营能力。笔者见过太多实业公司眼红房地产来钱快一头扎进来做楼盘的，甚至一些小工厂老板拿自有工厂土地整体转型做开发商，连开发资质都是临时收购的。然而，一个纯粹以挣快钱为目标的项目不是那么容易盘活的，那些留下一地鸡毛的烂尾楼大部分都是刚转型的小开发商的“处女作”。

标题和文中所指小开发商的“小”字，其实指的是方方面面的不专业，并非单纯的资金多就是大，资金少就是小。买房时多留点心，从我说的几个方面多做些了解，也许就少了一个踩坑的业主。